任何的活动或者行为的发生，为保障双方的利益是有必要进行合同的签订的，维护各自的权益，但是很多房屋买卖是需要有正规的合同的签订，而且合同的解释在法律上面的解释也是不一样的，那么买卖合同解释有什么用呢？

  商品房的买卖合同也能变更的，如果买房人和开发商签订的合同并没有备案，那在变更合同时，只需要经过开发商的同意以及配合即可，这样就可以和原购房人办理退房手续，然后双方之间可以签订新的买卖合约，这样其实也就完成了更名。如果签订的合同已经在房管局备案了，那么需要经过开发商的一系列证明以及手续，这样在房管局才可以办理退房手续，并能恢复网上信息，然后重新签订合约。

  商品房买卖合同司法解释：①商品房买卖合同实际上的意思就是指研发企业把还没有建成或者是已经竣工的房子向社会销售，同时会转移房屋所有权于买受人，然后买受人需要支付价款的合同。②出售的一方如果没取得商品房预售许可证，并且还和购买的人签订了房屋预售合同，那么此时合同是无效的，但是在起诉之前如果拿到了房屋的预售许可证，那就能被认定为有效。③当事人以房屋预售合同未按照法律或者是行政法规规定办理登记手续为由，同时请求确认合同无效的话，那么通常是不会支持的。

  众所周知，购买商品房就应当向房屋所在地房产交易管理部门办理备案登记。但是，商品房买卖合同怎么备案，商品房买卖合同备案流程？针对以上问题，大部分购房者只知其然，并不知其所以然。现在小编就给大家做一个详细解答。

  商品房买卖合同备案费用 商品房买卖合同备案 商品房买卖合同书备案费用与备案作用很多人还并不是很掌握，有些人乃至不清楚备案的作用有哪些。大家都了解商品房买卖合同书是房地产交易的专用工具，是临时性房子产权的授权委托公文，不开展备案会出现许多 不便造成，开展房产交易的情况下大家全是心满意足的，谁也不愿产生纠纷案件。因此 今日为大家普及化一下有关的专业知识。

  商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同(2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布，自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

  2021年1月1日起，新修订的最高人民法院商品房买卖合同司法解释开始实施，与2003年旧版解释对比而言，其中较为显著的变化在于取消了房屋面积误差的规定。在旧版解释中，实际交付的建筑面积与约定面积存在误差的，根据是否超过正负3%不一样的情形，法律规定了不同的解决方法，而上述规定在新版解释予以删除。

  商品房买卖是一种法律行为，所以在买卖过程中一定要签订商品房买卖合同。那商品房买卖合同的特征是什么呢？下面搜房网小编将为大家进行详细介绍。

  1、标的物在法律上呈现出复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。

  2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。我国《合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

  3、行政干预强烈。由于土地房屋类不动产价值巨大，对国计民生影响很大，国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本、实行限购政策等。

  商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同(2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布，自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

  商品房买卖合同是当事人双方规范相互之间行为的主要是根据，因此在实践中为明确详细的写明合同内容是很重要的，为了规范商品房的交易行为，目前使用的商品房买卖合同文本一般是房地产管理部门拟订的格式合同文本。建设部2003年6月施行的《商品房销售管理办法》第16条中对商品房销售合同的内容做出比较明确的规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础没施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

  (十三)双方约定的另外的事项。2000年9月建设部与国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》中约定的合同条款包括：

  现如今，买房的人慢慢地多，许多购房者都是第一次买房，对于一些办理证明资料的手续不太了解，不知道该如何操作，第一次买房的朋友在买房前还是得多准备准备，学一些买房能用上的知识，今天，小编就来为我们讲述解答一下关于商品房买卖合同备案是啥意思，商品房买卖合同备案流程的相关知识点内容，希望能对大家买房起到一定的帮助，一块儿来看看吧。

  房屋合同是在房管局统一规定中必须要签订的合同,在房管局要备案,其中规定了网签价格内容。

  概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律上的约束力的文件。

  目前实践中**常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（gf-2000-0171）。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（gf-95-0171）的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本慢慢的变成了各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须充足重视的课题。

  本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律和法规规章，结合实际在做的工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。

  「释义」该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定（第3、4、5条）应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。充分的利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分，能够弥补该文本的不足，**大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写更有助于开发商树立良好的商业形象。

  「常见问题」有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。

  「对策」认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。

  「常见问题」有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。（这绝不是笔者危言耸听，笔者曾经代理过一件类似案子：由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致没办法与买方联系，公司受到损失，该工作人员也丢了工作。）

  「对策」卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关联的内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本情况替换该部分。

  出卖人以__________________________方式获得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。「土地使用权出让合同号」「土地使用权划拨批准文件号」「划拨土地使用权转让批准文件号」为__________________________.该地块土地面积为_________________，规划用途为_________________________，土地使用年数的限制自______年_____月_____日至______年_____月______日。

  出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，「现定名」「暂定名」______________________.建设工程规划许可证号为____________________________，施工许可证号为__________.「释义」 该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家相关规定，取得了有关主管部门的许可。

  「常见问题」 实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式获得的，根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上面讲述的情况，严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售，应当符合以下条件：（一）已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”

  「对策」 虽然在目前的司法实践中，法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的真实的情况向买方作出全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。

  买受人购买的商品房为「现房」「预售商品房」。预售商品房批准机关为________________，商品房预售许可证号为__________________________________________.「释义」 该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的**重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售，应当符合以下条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同，预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。

  「常见问题」 未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议（又称认购书、认购协议、订购协议），在业内是常见的。如果产生纠纷，一方以不符合预售条件为由主张合同无效，法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证，应当认定合同有效。但行政主任部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法来得到的、罚款等行政处罚。

  1、对于购房者与开发商特别约定的一些事项，如对小区绿地率、容积率有特别的条件的，在合同中的表述不准确，开发商使用与其概念近似的表述混淆视听，利用其专业优势蒙蔽购房者。我们要细心研读合同条款，对不理解的含义和概念要求开发商做进一步的解释并写入合同中，不能含糊和将就。

  2、对于房屋建筑的设施设备约定不清，如楼道内安装某品牌电梯、房屋内设置何品牌橱柜等，开发商在文字上做笼统的表述，对购房者的品牌要求表述模糊，发生纠纷时无法确定购房者当时的意思指向是唯一的，无法替代的。

  一般由房屋预售管理部门出示商品房销（预）售备案证明！而《房屋预告登记证明》是依购房人的申请而发生的登记，不是强制性的！预告登记是《房屋登记办法》自2008年7月1日实行后所产生的一种新的登记行为。在当前，有很多百姓不知道有这种登记，而且也认识不到这种登记的好处，怕麻烦而不去当地房产登记部门申请预告登记。

  而合同备案是强制性的！所以，综上所述！在全国来说，目前备案证明是能证明购房合同已经备案的主要手段！

  房地产开发企业,需要自联机签约之日起30日内,向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记，并携带以下材料： 1、在网上打印的商品房预售合同一式四份(而且双方当事人已签字或盖章);

  （1）逾期不超过___________日，自本合同第八条规定的**后交付期限的第二天起至实际交付

  之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__________的违约金，合同继续履行；

  （2）逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解

  除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违

  约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的**后交付期限的第二天

  起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______（该比率应不小于第（

  2. ____________________________________________________________________________。

  根据目前市场碰到的商品房买卖合同中，都会存在争议的条款及需要注意的几点，先总结一下几条，你们可以参考一下。

  1、签合同前先查看政府有关部门颁发的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程项目施工许可证》《商品房销售预售许可证》及营业执照;交房前应查看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《消防安全合格证》。

  3、预售的商品房的基本情况，预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权获取方式、房屋建筑面积、房屋建筑结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。

  4、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

  6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。

  8、房地产权的办理属于登记义务，办理不应收取费用(除各项的过户费、维修基金等国家要求交纳的)

  9、物业管理条款，要明确物业费所收取的项目为哪些，交房时应提前缴纳几个月的物业费，

  13、针对付款方式、核算方式与开发商达成协议，并把双方允诺的内容写人正式合同。要注意公平合理，慎防开发商设置过重义务，日后无法履行

  14、对于付款延期，付款延期的违约责任，能够准确的通过开发商延期交付房屋的违约责任书写相同。

  15、商品房质量，与开发商协定房屋的品质衡量准则，应最重要的包含：房型、使用功能、用料、施工、配套等;对于房子交付使用时，其达不到品质衡量准则的处罚方式由双方协商作出明确规定;对于违约条款要明确到具体情况。

  对于商品房的质量，应当与开发商约定的内容有：墙体平直的标准;防水的标准，即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水;表面裂缝的标准：即开发商承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙;管线安装与室内表面的平整标准：即开发商承诺不在商品房内通行任何公用管线，承诺任何管道的安装不影响房子室内表面的平整。采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。